賃貸物件（ｱﾊﾟｰﾄ）を取得する際の融資（資金調達）ができない理由
カテゴリー: 無料納税相談（所得税編）
不動産賃貸業（アパート経営）で気を付けるべきは損益よりも資金収支と考える理由
不動産賃貸業（ｱﾊﾟｰﾄ経営）で第1に注意すべきは資金収支になります。何故かと申しますと、損益がたとえ黒字だとしても借入金の返済がそれを上回っている場合は経営難に陥る可能性が高いからです。たまに借入金の返済は経費に計上されると勘違いされている納税者の方もいらっしゃいますが借入金の返済は経費ではありません。借入金で物件を購入してアパート経営などをはじめる場合には借入金の月々の返済額が月々の減価償却費の範囲内になっていることが大切に思います。その年の減価償却費の範囲内で借入金の返済が賄われていれば損益で黒字になった場合（少なくとも損益がちょうどゼロの場合でも）、その利益から税金を差し引いた金額は内部留保、いわゆる事業主の手取り額となります。
減価償却費は損益上経費として計上されますが、実際には資金の支払は生じませんので、減価償却費の金額は不動産賃貸業の資金となってまいります。これを「自己金融効果」といいます。
駐車場業の認定訴訟、納税者側勝訴！
不動産業とは事業税を課税する際の対象となる事業ですが、この度、個人がコインパーキング会社に土地を貸し付け、事業の運営には直接関与せず賃料を受け取る方式では土地を貸し付けた個人は駐車場業をおこなうものとは認められないとする判決がでました。事業税の課税について影響が出ると思われますので同様の事業をおこなっている方はご注意ください。
参考資料 個人事業税の駐車場業を巡る訴訟で高裁も納税者が勝訴、土地賃貸方式は課税対象外（税のしるべ）
東京都が「駐車場業の認定」に関する取扱いを変更（税のしるべ）
準確定申告をする場合の資料集めについて-有価証券（特定口座年間取引報告書）など-
相続発生以後、準確定申告をする場合にも確定申告同様申告するための資料収集が必要になります。被相続人の方の確定申告の内容を相続人の方がご存じであれば申告手続きはスムーズに進みますが、全く関与されていないと資料集めも大変ご苦労されることが多いように感じます。
そうした資料集めの中でも被相続人の方が生前に有価証券や投資信託の譲渡等をされていたケースなどは時間がかかることが多いです。
例えば、被相続人の方が特定口座を設けて取引をおこない確定申告時に特定口座年間取引報告書を証券会社等から交付を受けて申告をしていたケースなどは、相続発生後になりますと、1月1日から相続発生日までの特定口座年間取引報告書の交付を証券会社にお願いしても交付されないケースが多く、その場合はそれに準ずる書類を証券会社に依頼して資料を集めることになります。証券会社の窓口の説明がわかりずらいケースが多いように感じますし、有価証券の知識に乏しい相続人の方が資料について証券会社に連絡されても説明不足となり時間がかかるケースが多いです。こうしたケースでは依頼した税理士にお願いして説明不足の点を証券会社に代理で説明してもらうのが良いかと思います。
電子帳簿・スキャナ保存制度の抜本的見直し（R3税制改正）
令和3年度の税制改正で「電子帳簿保存制度」が見直されます。
改正前までは、税務署長による事前承認が必要でしたのでそれだけで敬遠されてしまいこの制度が利用されにくいものになっていたような印象がありましたが、事前承認の廃止でだいぶハードルが下がるように感じます。
また、今までは紙原本による保存が必要でしたが、紙に印刷しての保存は不要となりました。これにより原本をスキャンして保存後直ちに原本の廃棄が可能になります。だいぶ簡素化されますね。紙での保存が必要なくなるのであれば、事業者の皆様も会計事務所も効率化がはかられると思います。
タイムスタンプ付与までの期間も2か月以内とされ、訂正削除履歴の残るクラウドに最長2か月以内に格納する場合には、タイムスタンプそのものも不要になります。内部統制要件とされていた相互牽制（2名以上での事務処理）や書類への自署、定期検査（原本データの突合作業）などはすべて廃止されます。
だいぶ時間がかかりましたが今回の改正で電子化への動きは一層加速するものと思われます。
確定申告期限の延長決定（令和２年分確定申告）
国税庁発表資料：令和２年度確定申告期限の延長について
年末にできる節税 小規模企業共済
年末となりました。個人事業者の方でできる節税方法の一つとして小規模企業共済への加入がございます。この制度は（独）中小企業基盤整備機構がおこなっている制度になります。この制度を利用できる場合には（加入資格がございます）、年間の掛け金が確定申告の際所得控除できますので、銀行に預けておくのであればこの共済に預けておいたほうが節税効果は高いということになります。月額掛金は1,000円から70,000円までとなっており、年一括払いもできますので年末に一括払いを選択されるお客様がとても多いです。年末の節税で悩まれている方はぜひご検討ください。
税理士の知恵袋（土浦市・つくば市） 